集體所有土地轉(zhuǎn)讓的類型有哪些

(一)集體土地所有權(quán)人直接以出讓方式買賣集體土地

在這種類型中，集體土地所有權(quán)人往往以出讓人身份，直接與受讓人一方簽訂土地所有權(quán)出讓合同，約定將一定面積的耕地或其他土地一次性賣給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)，并收取一定金額的地價款，而該合同未經(jīng)土地主管部門的審批。有時出讓人與受讓人連書面合同都沒有，直接在收取一定地價款后將一定面積的土地劃轉(zhuǎn)給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)。

(二)集體土地所有權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式買賣集體土地

這種類型的轉(zhuǎn)讓，一般有兩種形式，一是集體土地的使用權(quán)人，已依《中華人民共和國土地管理法》第四十三條之規(guī)定，取得了集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)，并獲得了集體土地建設(shè)用地許可證，但自己未進行任何投資，亦未辦理任何報批手續(xù)，直接將該非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給他人，牟取高額差價款;二是集體土地的所有人或使用人未能獲得合法的用地許可，擅自將農(nóng)業(yè)用地以非農(nóng)建設(shè)用地的形式，轉(zhuǎn)讓給他人從事非農(nóng)建設(shè)收取轉(zhuǎn)讓地價款，這種形式同出讓有類似之處，區(qū)別在于在轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生之前，往往事先就已經(jīng)將農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)先行轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地再行轉(zhuǎn)讓。

(三)集體土地所有權(quán)人以出租的名義，將土地使用權(quán)變相轉(zhuǎn)讓給他人

這是當前集體土地非法流轉(zhuǎn)的最為普遍的一種形式。集體土地所有權(quán)人往往與用地人簽訂租賃合同，約定租賃年限為30-50年，甚至更長租期，由用地人一次或數(shù)次交清租金，從而獲得該幅集體土地租賃合同期限內(nèi)的用地使用權(quán)。

(四)集體土地所有權(quán)人以合作建房為名非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

集體土地所有權(quán)人與其他單位或個人簽訂合作建房合同，由集體土地所有權(quán)人提供土地，合作者出資，雙方共同建房，待約定房屋建成后，按一定比例分得一定面積的房屋或?qū)⒑献鹘ǔ傻姆课莩鍪酆蠓值靡欢铐棧瑥亩兿噢D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

(五)集體土地所有權(quán)人以聯(lián)營、投資、招商的名義，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

在這種形式下，集體土地所有權(quán)人以合作聯(lián)營，投資項目的方式，與投資者簽訂聯(lián)營或聯(lián)合投資協(xié)議，約定雙方共同投資某企業(yè)、由集體土地所有權(quán)人以土地作價入股的方式參與投資但不參與企業(yè)的經(jīng)營，也不承擔企業(yè)經(jīng)營的風險，是按約定的金額或比例收取土地作價款。

(六)集體土地所有權(quán)以集體土地為他人或自身債務(wù)提供抵押，在未能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，約定債務(wù)人直接以土地抵償債務(wù)，造成事實上的土地轉(zhuǎn)讓

(七)集體土地所有權(quán)人將宅基地使用權(quán)以出租、出售的形式轉(zhuǎn)讓給他人

農(nóng)民的宅基地屬于集體土地的范疇，包括建有房屋的和將要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相應(yīng)的審批程序，一般以戶為單位申請，實行一戶一宅的原則。在實踐中，集體經(jīng)濟組織往往把關(guān)不嚴，對以家庭成員中每個個人名義申請的宅基地均予以批準，分配到集體組織成員外人名下，由其以整體的形式出租、出售給他人，而且往往是本集體組織以外的他人，造成宅基地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓。

(八)集體土地所有權(quán)人將宅基地上已建的房屋及其附屬物出售、出租給他人，造成集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村集體組織成員在宅基地上建造的房屋，屬農(nóng)民個人財產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，農(nóng)民享有個人財產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，為此農(nóng)民當然也就有權(quán)處分宅基地上建造的房屋，在“地隨房走”的現(xiàn)行體制下，必然導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

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