抵押擔保作為擔保的一種方式，是債權人實現債權的一種重要保障。但由于實務中對于抵押擔保不了解，導致實際設立的抵押擔保未生效，而造成債權人不能實現擔保權，保障自己的權益。

一、可以抵押的財產

抵押人所有：

1、房屋和其他地上定著物

2、機器、交通運輸工具和其他財產

抵押人依法有權處分:

1、國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物

抵押人依法承包并經發包人同意抵押：

1、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權

其他財產

2、抵押物所擔保的債權不得超出其價值。

二、不可以抵押的財產

土地所有權

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權

學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的，教育設備、醫療衛生設施和其他社會公益設施，但以除此之外的財產為自身債務設定抵押的，抵押有效。

所有權、使用權或者有爭議的財產，依法被查封、扣押、監管的財產。

三、抵押合同應注意填寫的內容

1、被擔保的債權的種類和數額；

2、債務人履行債務的期限；

3、抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

4、抵押擔保的范圍；

5、其他。

二、抵押合同的生效

依據抵押物不同，抵押合同的生效要件不同

（一）抵押物登記時。抵押合同生效

抵押物

辦理抵押登記部門

無地上定著物的土地使用權

核發該土地使用權證的土地管理部門

城市房地產或鄉鎮、村企業的廠房等建筑物

縣級以上地方人民政府規定的部門

林木

縣級以上林木主管部門

航空器、船舶、車輛

運輸工具的登記部門

企業的設備和其他動產

財產所在地的工商行政管理部門

（二）其他財產抵押的，抵押合同自成立時生效，但是登記的話，可以對抗第三人。登記部門為抵押人所在地的公證部門。

（三）特殊狀態下的財產抵押的效力

1、依法獲準但尚未建造的或者正在建造的房屋或其他建筑物，若辦理抵押登記的，抵押有效；

   2、依法定程序確認違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效；

   3、尚未辦理權屬證書的財產抵押，若在一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可認定抵押有效。

   4、按份共有的財產抵押的，按份共有人以其享有的份額設定抵押的，抵押有效；共同共有的財產抵押的，未經其他共有人同意的，抵押無效，但其他共有人知道或應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

（四）抵押登記時應提交的材料

1、主合同和抵押合同；

2、抵押物的所有權或者使用權證書；

3、登記部門要求的其他材料  

三、抵押擔保的效力

（一）抵押物無約定的情況下，擔保的范圍：主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

（二）債務履行期屆滿，債務人不履行債務，導致抵押物被法院扣押的。

自扣押之日開始，債權人有權收取抵押物分離的天然孳息自己法定孳息，但是債權人未將抵押物的扣押事實告訴應當清償法定孳息的義務人的，無權收取。

收取的孳息清償順序為：收取孳息的費用>主債權的利息>主債權。

（三）同一財產上同時存在抵押和出租的情況下，怎么處理？

1、若財產先出租，后抵押的，應當將抵押的情況書面告知承租人，原承租合同繼續有效；

    2、若財產先抵押，后出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有法律約束力。此時，承租人可以依據抵押人未履行告知租賃物抵押的義務，而向抵押人主張承擔賠償責任；若抵押人已經履行了告知義務，承租人自行承擔損失。

（四）抵押物轉讓的情況下，怎么處理？

1、若在財產抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的應當通知債權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，若抵押人未履行該義務的，轉讓行為無效。

2、抵押權人可以行使抵押權，受讓人可以代抵押人清償其全部債務后，使抵押權消滅，并可向抵押人進行追償。

3、轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，債權人可以要求抵押人提供相應的丹巴；不提供的，不得轉讓。

4、轉讓抵押物所得的價款，應提前清償債權或者與債權人約定由第三人提存。超出債權的，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

（五）抵押物價值減少的情況下，如何處理？

1、因抵押人的行為導致抵押物價值減少的，債權人可以要求抵押人停止其行為，并要求抵押人恢復抵押物或者提供與減少價值相當的擔保；

2、若不是因為抵押人的行為導致抵押物價值減少的，債權人可以要求抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。

3、抵押物未減少的價值，仍作為主債權的擔保。

（六）抵押物、主債權、主債務被分割或轉讓的情況下，抵押權如何行使？

      1、抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可及分割或轉讓后的抵押物行使抵押權；

      2、主債權被分割或者部分轉讓的 ，各債權人仍可就其享有的債權份額行使抵押權；

      3、主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務，但抵押人為第三人，債權人同意債務人轉讓但未經抵押人書面同意的，抵押人對其未經同意轉讓的債務，不承擔擔保責任。

四、若債務履行期屆滿，債務人不履行債務，抵押物該如何處置    

（一）一般處理方式

1、債務履行期屆滿債權人未受償的，債權人可以與抵押人協議以抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款優先受償；協商不成的，債權人可以向法院起訴。

2、抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款的清償順序：實現債權的費用>主債權的利息>主債權。

3、若抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款小于抵押權設定時約定的價值的，應當按照抵押物實現的價值進行清償，不足清償的剩余部分，由債務人清償。

（二）同一債權上有兩個以上抵押物的，如何處理？

1、若債權人放棄債務人提供的抵押的，其他抵押人可以請求法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。

    2、抵押人與抵押權人對抵押財產擔保的債權份額或順序未約定或約定不明確，抵押權人可以向任一一個抵押人行使抵押權，抵押人承擔擔保責任后，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。

（三）抵押物為兩個不同的債權擔保，對于抵押物拍賣、變賣所得價款，受償順序為：

1、若抵押是以登記生效的話，登記在先的優先受償；順序相同的，按照比例受償；

2、若抵押是以合同成立時即生效的，均登記或均未登記的，抵押合同成立在先的優先受償，順序相同的，按比例受償；登記的優先于未登記受償。

3、抵押登記順序的認定：第一，同一天在不同的法定登記部門辦理抵押登記的，視為順序相同；第二，因登記部門的原因導致抵押物連續登記的，以第一次登記的時間為準；第三，因登記部門的原因導致無法辦理抵押登記的，抵押人向抵押權人交付權利憑證的，可以認定債權人享有優先受償權，但未經登記，不得對抗第三人。

（三）特別抵押物的處置

1、城市房產抵押的，抵押合同簽訂后土地上新增的房屋不屬于抵押物，若拍賣該抵押的房地產，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一起拍賣，但是新增的房屋拍賣所得的價款抵押權人無權優先受償。

2、依法可以抵押的荒地的土地使用權和鄉鎮村企業的廠房等建筑物等占有范圍內的土地使用權抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地集體所有和土地用途。

3、劃撥的國有土地使用權抵押的，拍賣所得的價款，應依法繳納相當于應該繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權才有權優先受償。

（四）抵押權實現后，抵押人的救濟

1、抵押人為第三人的，債權人實現抵押權之后，抵押人可以向債務人追償；

2、抵押物毀滅，抵押權消失，但抵押物因滅失獲得的賠償金，應當作為抵押財產。

五、最高額抵押

（一）什么是最高額抵押

最高額抵押指的是抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。

（四）最高額抵押可擔保的債權

1、借款合同可以附最高額抵押合同；

2、債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同 。

最高額抵押的主合同債權不得轉讓。