二手房買賣，原房主未在約定期限將戶口遷出

2011年2月，錢先生與王某簽訂售房協議，約定王某將房屋作價80萬元售給錢先生，其中77萬元為首付，3萬元為押金，待王某三年內遷出所有戶口即付該款，超過三年未全部遷出，從2014年2月起，每滿一年王某須返還押金一萬元。

2010年8月王某與其妻單某離婚，離婚后單某等3人的戶口一直空掛在涉案房屋，無法遷出。錢先生因此要求王某退還3萬元尾款。王某不但拒絕返還，還以戶口未全部遷出為由將錢先生告到法院。

律師分析：戶口空掛對現房主影響輕微，或不會返還全部押金

本案錢先生與王某所簽房屋買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示，故合法有效。在履行補充協議過程中，因單某等3人無處落戶，王某只能通過有關部門將單某等3人的戶口空掛，并未遷移出涉案房屋。戶口空掛與實際遷移尚有差別，故王某在履行協議約定的戶口遷出義務上存有瑕疵。

根據我國《合同法》第113條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。其包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，故王某應對此承擔相應的責任。

雖然王某違約在先，但是首先根據我國當前戶籍政策，戶口空掛只是為了解決居民的身份證和戶籍問題，不影響新入戶的房屋買受人包括動遷在內的任何經濟權益。我國《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應根據違約情況支付違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

本案中單某等3人戶口空掛涉案房屋內，對錢先生的權益影響較為輕微，故對于押金返還，根據協議約定、售房原因、戶口空掛造成的影響綜合分析，法院會酌定王某返還押金給錢先生，但不會全部返還。

律師提醒：購買二手房，應對戶口遷移問題作出明確約定

二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣人將戶口遷出的訴訟請求法院不予受理。

但買受人以出賣方逾期未遷出戶口構成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的訴求，屬于民事案件受案范圍。

二手房買賣合同，雙方應約定買房戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關系調整范圍”為由不予支持。所以，廣大消費者在買二手房時要對戶口遷移問題作出明確約定。

對戶口遷出的約定，應注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責任應當對此明確約定。

作者 / 謝文慶，河南洛太律師事務所