在售樓處銷售房屋的自稱是開發商員工的人有些是中介，有些是真的開發商的員工。這些開發商的銷售人員對購房者的承諾是否構成開發商的義務？這主要涉及到如下三個方面的法律問題：

1、代理；

2、合同變更；

3、舉證責任。

1

---是否構成代理

《民法通則》第六十三條第二款規定：“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任?！钡诹鶙l規定：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。……第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任?！?/p>

《合同法》第四十八條第一款：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任?！钡谒氖艞l規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！?/p>

《民法總則》第一百七十一條第一款規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力?！钡谝话倨呤l規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效?！?/p>

簡言之：1、代理人在代理權限內以被代理人的名義實施的法律行為由被代理人承擔法律責任；2、無權代理或者越權代理，“被代理人”不承擔法律責任；3、構成表見代理的，“代理人”以“被代理人”的名義實施的法律行為由“被代理人”承擔法律責任；

在售樓處的“開發商的員工”不論是真的開發商的員工，還是中介公司的員工，沒有本質區別（以下統稱開發商的銷售人員），因為他們都不是開發商的法定代表人，其只有開發商的委托授權或者構成表見代理，開發商才需為這些銷售人員的法律行為承擔責任。

這個問題涉及兩個方面：一方面開發商為了其銷售目的，可能會授權或者默許其銷售人員做一些開發商不能履行或者不會實際履行的承諾；另一方面，可能開發商并沒有授權或者默許其銷售人員做開發商不能履行或者不會實際履行的承諾，而是銷售人員為了實現自己的利益而越權代開發商作出承諾。

因此，在確定開發商是否需要為其銷售人員的行為承擔責任時，需要考慮上述兩個方面的因素，以平衡開發商和購房者的利益。

1、如果購房者綜合售樓處的沙盤、樓書、樣板房等有理由相信銷售人員的承諾是開發商的承諾，則開發商需對其銷售人員的承諾承擔責任。

2、如果開發商的銷售人員的承諾與售樓處的沙盤、樓書、樣板房等所展示的不一致，則購房者應當知道銷售人員沒有代理權，開發商不需為其銷售人員的承諾承擔責任。

2

---合同的變更

《合同法》第七十七條第一款規定：“當事人協商一致，可以變更合同?！?/p>

即便開發商的銷售人員的承諾可以視作是開發商的承諾，但是如果此在先的承諾與在后的書面《商品房預售合同》或者其他協議對同一問題做了不同的約定，那么，就應當認為后者變更了前者，以后者為準。

3

---舉證責任

《民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據?！?/p>

《民訴法解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！?/p>

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！?/p>

對于本文所討論的問題，如果購房者主張開發商的銷售人員曾作出過一些對自己有利的承諾，則購房者需舉證證明：

（1）作出承諾者是開發商的銷售人員；

（2）該銷售人員所做的具體承諾；

（3）當時售樓處的沙盤、樓書、樣板房等與銷售人員的承諾相吻合。 

民事訴訟的證明標準是高度蓋然性的標準，購房者要舉證到什么程度，要根據具體的案情以及開發商的舉證和答辯來確定。

來源：房產律政