房屋拆遷，怎么知道你的補(bǔ)償是否合理？

      隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，政府啟動(dòng)大規(guī)模的拆遷改造工作，原本是想讓老百姓共享城市發(fā)展帶來的碩果，可在具體的拆遷工作中卻侵害了很多拆遷戶的合法權(quán)益。其中拆遷補(bǔ)償問題是征地拆遷中的主要矛盾，其引發(fā)的社會(huì)矛盾也成為社會(huì)各界共同關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。那么在征地拆遷中怎么判斷補(bǔ)償是合理的呢？這也是大家最關(guān)心的問題。

第一，看是否降低了現(xiàn)有的生活水平

      國土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》中規(guī)定：“加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理，確保被征收地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”征地拆遷是基于公共利益的需要，在遵循公平補(bǔ)償原則的同時(shí)也要保障被征收人的現(xiàn)有生活水平不降低。這是在征地拆遷工作中的基本要求。

第二，看補(bǔ)償范圍是否正確

       在我國，土地性質(zhì)有“國家所有”和“集體所有”兩種方式，所以，要分清楚是國有土地上的房子還是集體土地上的房子。

      1、國有土地上房屋被征收的，被征收人應(yīng)得的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

      被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己有產(chǎn)權(quán)的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算，調(diào)換差價(jià)以等價(jià)交換的原則進(jìn)行。）

       2、對(duì)于集體土地上的農(nóng)村房屋，在有條件的情況下，可以優(yōu)先選擇采取宅基地遷建安置，另外對(duì)房屋進(jìn)行重建成本價(jià)的貨幣補(bǔ)償。選擇貨幣補(bǔ)償方式，最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋的建筑成本價(jià)加上土地的補(bǔ)償。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是同區(qū)位拆一補(bǔ)一。除此之外，補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目還包括搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失等幾方面。

       征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

第三，看補(bǔ)償是否參考周邊的市場價(jià)

      拆遷其實(shí)是一種市場行為，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不是由國家或者是開發(fā)商制定的，而是應(yīng)該充分考慮到被拆遷房屋的區(qū)位、用途以及建筑等因素，還要考慮到土地自身的價(jià)值，然后按照正常的市場交易價(jià)格來進(jìn)行評(píng)估。所以，在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考周邊市場價(jià)來確定補(bǔ)償額。如《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。”

第四，看是否遵循“先補(bǔ)償后拆遷”原則

        為保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條明確規(guī)定：“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”

      但在實(shí)踐中，在政府還沒有進(jìn)行拆遷補(bǔ)償甚至還未就補(bǔ)償安置事項(xiàng)與被拆遷人協(xié)商一致的情況下就將被拆遷人的房屋拆掉。這種做法顯然是極不合理的。

      以上就是判斷拆遷補(bǔ)償是否合理的幾個(gè)主要方法，被拆遷人和拆遷方在協(xié)商補(bǔ)償事宜時(shí)可以參考，但在實(shí)際拆遷中，補(bǔ)償額還是基于雙方共同協(xié)商確定的。通過談判的方式拿到合理的補(bǔ)償，這是大家都希望的結(jié)果。如果雙方協(xié)商無法達(dá)成一致或?qū)ρa(bǔ)償數(shù)額不滿意，希望被拆遷人能及時(shí)拿起法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益。