《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱民間借貸解釋)第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！痹摋l解決了實(shí)務(wù)中大量存在并且一段時間以來充滿困惑的問題，即以簽訂買賣合同尤其是以簽訂房屋(商品房)買賣合同的方式為民間借貸擔(dān)保，在出借人的民間借貸債權(quán)未獲清償時，主張要求履行房屋買賣合同應(yīng)如何處理的問題。民間借貸解釋施行以后，就該條文如何適用，實(shí)務(wù)認(rèn)識尚未完全一致。有鑒于此，本文擬就此類案件的裁判思路略陳管見。

一、審查啟動

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第二百二十六條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求、答辯意見以及證據(jù)交換的情況，歸納爭議焦點(diǎn)，并就歸納的爭議焦點(diǎn)征求當(dāng)事人的意見?！痹摲ǖ诙俣藯l規(guī)定：“法庭審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人爭議的事實(shí)、證據(jù)和法律適用等焦點(diǎn)問題進(jìn)行?！? 根據(jù)上述規(guī)定，法庭審查的范圍限定在雙方當(dāng)事人爭議的事實(shí)、證據(jù)和法律適用。因此，存在下列情形時，應(yīng)審查當(dāng)事人是否存在以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的事實(shí)：

　　其一，對方當(dāng)事人提出明確的抗辯。此時雙方當(dāng)事人對房屋買賣合同的性質(zhì)產(chǎn)生了爭議，法院應(yīng)予以審理查明。當(dāng)然，主張房屋買賣合同系為民間借貸擔(dān)保的一方，對此負(fù)有舉證義務(wù)。

　　其二，對方當(dāng)事人雖未提出明確抗辯或者未到庭參加訴訟，但原告(主張履行房屋買賣合同一方)提交的證據(jù)可以證實(shí)雙方之間的房屋買賣合同是民間借貸的擔(dān)保。此時，法院審查的是原告提交的證據(jù)，亦即原告的訴訟主張是否成立。

　　其三，對方當(dāng)事人雖未提出明確的抗辯或者未到庭參加訴訟，原告提交的證據(jù)也尚不足以完全證實(shí)雙方之間的買賣合同系為民間借貸擔(dān)保，但存在上述可能，而如果認(rèn)定房屋買賣合同有效，則可能損害國家、集體或第三人利益，以及可能存在“手拉手”虛假訴訟的情形的。例如，雙方當(dāng)事人之間存在賭債等非法債務(wù)，而房屋買賣合同的認(rèn)定足以使該非法債權(quán)獲得清償?shù)摹?/p>

　　實(shí)務(wù)中還有一些案件，雖然法官心存懷疑，但沒有證據(jù)支撐，亦不存在可能損害國家、集體、第三人利益的情形，此時從審理技巧上而言，不妨參照上述司法解釋的規(guī)定進(jìn)行假設(shè)性釋明，如果原告變更訴訟請求，當(dāng)然可以按照民間借貸的法律關(guān)系進(jìn)行審理;但其本質(zhì)上仍是當(dāng)事人提出了審查的要求(變更后的訴訟請求)，因此，如果原告不變更訴訟請求，也不宜輕率駁回起訴

　　二、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　嚴(yán)格言之，此類案件中，除了少數(shù)案件存在直接證據(jù)(如通話錄音等)外，確實(shí)存在舉證困難的問題，但并非未無規(guī)律可循，從以簽訂買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的目的著手，可作為衡量的因素有：

　　首先，提出房屋買賣合同系為民間借貸擔(dān)保的一方(通常是合同的出賣人)舉證證明其存在需要借貸的情形。具體而言可能包括企業(yè)或個人資金周轉(zhuǎn)困難的證據(jù)、向金融機(jī)構(gòu)借款未被審批的證據(jù)材料以及資金的流向等，這是雙方之間存在民間借貸關(guān)系的合理性基礎(chǔ)。

　　其次，房屋買賣合同中存在可由出賣人控制的解除條件，如合同中存在出賣人可在一定時期內(nèi)回購等約定，該條件的存在即在一定程度上否定了房屋買賣合同性質(zhì)中轉(zhuǎn)移所有權(quán)的特征。

　　最后，存在其他有悖于一般房屋買賣合同的情形。如價格明顯低于市場價格、某些關(guān)鍵的條件(如交房時間、付款方式等)未作約定，或者約定的期限內(nèi)并未履行，而雙方均無要求對方履行的意思表示。這類情形個案各異，應(yīng)在具體案件中斟酌。

　　當(dāng)然，上述因素只是審理中可以衡量的要點(diǎn)，并非每個案件中均悉數(shù)存在。所要說明的是，當(dāng)具備上述因素中的全部或部分構(gòu)成一個比較嚴(yán)密的證據(jù)鏈條，從而達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，足堪法官心證時，可以認(rèn)定簽訂房屋買賣合同系為民間借貸擔(dān)保的行為。

　　三、適用范圍

　　民間借貸解釋第二十四條系對以簽訂買賣合同為民間借貸擔(dān)保如何規(guī)制的規(guī)定，其適用應(yīng)具備三個條件，一是雙方訂立有買賣合同，二是雙方之間存在借貸關(guān)系，三是買賣合同和民間借貸合同具有重合性和牽連性。基于上述，對下列兩種情形，不應(yīng)適用：

　　一種情形是，房屋買賣合同不是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)雙方存在民間借貸關(guān)系，對方當(dāng)事人亦未提出該項(xiàng)抗辯。此情形下，否定房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真意，邏輯上而言不能據(jù)此直接認(rèn)定雙方之間即存在民間借貸關(guān)系，故而不能適用上述民間借貸解釋的規(guī)定，而只能依據(jù)民法通則第五十五條之規(guī)定，認(rèn)為雙方之間不存在建立房屋買賣合同的真實(shí)意思，從而駁回原告的訴訟請求。

　　另一種情形是，雙方存在民間借貸關(guān)系，但在債務(wù)已屆清償期而未能清償時，債務(wù)人以房產(chǎn)抵債。此情形下，以房抵債的行為發(fā)生在民間借貸履行期限屆滿之后，屬于債務(wù)的清償，不屬于擔(dān)保行為，因此不能適用上述民間借貸解釋的規(guī)定。至于以房抵債行為的效力如何認(rèn)定，系屬另一個問題，超出本文討論的范圍，茲不贅。