一起因“直更名”引發(fā)的房產(chǎn)糾紛在常熟法院調(diào)解成功。但是，以“直更名”方式買房的風險問題卻是值得重視的問題。在實際操作過程中，“直更名”風險較大，購房者理應謹慎選擇。

　　【案例】

　　幾年前，李某購買一套房產(chǎn)，但一直未交付，僅辦理了網(wǎng)簽。去年7月，李某將房產(chǎn)出售給王某，兩人與中介公司簽訂協(xié)議，王某交付李某定金3萬元。當年8月，李某向開發(fā)商申請退房。王某再次交付李某購房款11萬元，交付開發(fā)商購房款34萬元，開發(fā)商出具收據(jù)載明王某認購房屋。

　　此后，王某一直未能辦理“直更名”手續(xù)，遂將李某、中介公司、開發(fā)商同時告上法庭，要求李某承擔違約責任，開發(fā)商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發(fā)商提出，必須先由李某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。后經(jīng)調(diào)解，多方達成一致：解除中介協(xié)議，王某支付中介費用1000元;李某與開發(fā)商簽訂的購房合同繼續(xù)履行;李某返還王某定金及購房款14萬元;開發(fā)商返還王某購房款34萬元;李某、王某、中介公司相互之間不再追究違約責任。

　　【律師分析】

　　“直更名”一般是，針對不動產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權(quán)利義務整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過戶費。

　　“直更名”實為購房者將購房合同中的權(quán)利義務整體轉(zhuǎn)讓給買受方，根據(jù)我國合同法規(guī)定，此舉必須取得合同相對方即房產(chǎn)公司的同意，否則難以完成“直更名”手續(xù)。本案中王某承擔“直更名”義務并不違反法律禁止性規(guī)定，雙方在買賣協(xié)議中的約定應為合法有效的，但“直更名”顯然需要李某及房產(chǎn)公司的配合。

　　“直接改名字、免過戶費”，近年來，房地產(chǎn)中介頻現(xiàn)“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房產(chǎn)證，甚至有些還未交房，想省過戶費，需要從購房合同和還未辦理的房產(chǎn)證上做文章。在網(wǎng)絡(luò)搜索引擎上搜索“直更名”房源，馬上會顯示成千上萬條相關(guān)條目。除卻相關(guān)的新聞，大部分是中介和個人發(fā)布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區(qū)到高檔小區(qū)一應俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口號。不少房產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，直更名的房源目前賣得相當不錯，不光賣得便宜，還可以省下不少費用，所以比較劃算。用他們的話說，類似這種房屋買賣操作起來已經(jīng)相當成熟，安全性可以放心。

　　雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風險。

　　一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優(yōu)惠政策。同時，“直更名”在實際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難。

　　自商品房實行購房實名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)按規(guī)定程序認定的質(zhì)量問題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;三是司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

　　根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實際操作中，購房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購房者和房產(chǎn)公司提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。

　　房產(chǎn)更名和房產(chǎn)過戶的區(qū)別?

　　區(qū)別：(一)

　　更名：一手房

　　過戶：二手房

　　區(qū)別：(二)

　　更名：沒有增值稅及附加稅費、土地增值稅，個人所得稅等。

　　過戶：有產(chǎn)生稅費，交易費用等

　　房產(chǎn)更名：

　　產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商的，原來的購房者沒有產(chǎn)權(quán)只有協(xié)議或合同，暫未達到辦證條件。若需更名需經(jīng)過開發(fā)商同意辦理，協(xié)議或合同撤銷程序。

　　房產(chǎn)過戶：

　　是指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。房產(chǎn)過戶有幾種不同的情形，有繼承的房產(chǎn)過戶、贈與的房產(chǎn)過戶、二手房過戶等。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)