案例
累計逾期18次被告上法庭
2009年，遵義的王女士和老公在貴陽市云巖區(qū)三橋看中了一套商品房，同年8月，王先生以不多的首付款與開發(fā)商簽下了買賣合同，并以該項房屋作為抵押物，與貴陽某銀行簽訂了《個人購房借款/擔(dān)保合同》。
借款43.7萬元，期限20年。

但好景不長，王先生所在行業(yè)不景氣，其公司薪酬、福利大幅降低。
更為糟糕的是，由于國家宏觀政策的調(diào)控，房價漲勢止住了，自己所買的樓盤開始降價。
“房子總價跌了快兩成，自己每個月還要支付幾千元貸款，壓力不小，干脆斷供。
”
2015年3月，王先生累計18次未按時償還貸款。
銀行方面催要無果，只得拿著合同將王先生及為其擔(dān)保的房屋開發(fā)商告到貴陽市云巖區(qū)法院。

法院判決
一次性還清貸款余額
法院認(rèn)為，《個人購房借款/擔(dān)保合同》合法有效。
合同簽訂后，王先生累計逾期18次，已構(gòu)成違約。
根據(jù)合同約定，合同有效期內(nèi)，連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，銀行有權(quán)要求解除合同，并要求王女士支付全部貸款本息。
開發(fā)商作為這筆借款的擔(dān)保人，且未辦妥抵押財產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)證。

故判決，判決生效之日起10日內(nèi)，償還尚未還清的銀行借款本金35.87萬元，支付相應(yīng)的利息及逾期罰息3983元(截止至2015年3月)，此后利息、罰息按合同約定計算至付清之日止。
并支付本案的訴訟法費、律師費。

判開發(fā)商對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

如果未按指定時間履行給付義務(wù)，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

法官說法
辦理他項權(quán)證，解除連帶責(zé)任
“住房按揭貸款，實行的是雙重?fù)?dān)保。
”本案的主審法官，云巖區(qū)法院民二庭法官李玉克介紹說，即借款人以所購的住房提供給貸款銀行做抵押，在借款人取得該住房的房產(chǎn)證和辦妥抵押登記之前，由房產(chǎn)商提供第二重?fù)?dān)保，即連帶保證責(zé)任。

“在業(yè)主取得房屋所有權(quán)證書并辦理正式抵押登記手續(xù)之前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)第一順序的連帶還款責(zé)任。
”李玉克法官說，本案中，王女士只辦理了抵押預(yù)告登記證，開發(fā)商未辦妥抵押財產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書，并將抵押財產(chǎn)的他項權(quán)證交給銀行，也就是說該房屋還不能進行抵押拍賣，所以銀行有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)連帶還款責(zé)任。
“在判決生效后，如王女士不履行，銀行有權(quán)要求開發(fā)商償還貸款，再由開發(fā)商向王女士追償。
”
只有在業(yè)主辦理取得產(chǎn)權(quán)證和他項權(quán)證，即房屋抵押給銀行的抵押登記手續(xù)正式辦理完畢，銀行取得法定的抵押權(quán)和對房屋的優(yōu)先受償權(quán)后，開發(fā)商的連帶保證責(zé)任才能解除。

因此，開發(fā)商在完成產(chǎn)權(quán)總登房屋具備產(chǎn)權(quán)辦理條件后，盡快讓業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證和他項權(quán)證，是解除階段性連帶保證責(zé)任，避免和控制連帶保證責(zé)任風(fēng)險最直接有效的方式。

斷供不能免除還款責(zé)任
李玉克法官說，個人買房時和銀行簽訂的合同，首先是借款合同，同時還會與銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同。

“從法律角度分析，斷供對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務(wù)人的還款責(zé)任。
如果債務(wù)人不按期還款，無論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務(wù)人一次性償還全部貸款。
”
如果業(yè)主斷供，銀行起訴業(yè)主，要求拍賣抵押的房產(chǎn)。
相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等，全都由業(yè)主支付。

“拍賣完后，銀行還會拿著法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財產(chǎn)，業(yè)主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。
此外，法院判決進入執(zhí)行程序后會終身有效，也就是說業(yè)主得一輩子擔(dān)心銀行會來追債。
”
近半數(shù)棄房者下落不明
“一般情況下，借款人連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，銀行可以要求解除借款合同，要借款人立刻償還貸款本金和利息，而且還要支付逾期還款的罰息。
”李玉克法官說，即使銀行沒有選擇解除合同，逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的，個人的逾期還款記錄將被記入征信系統(tǒng)，從而影響個人信用。

“這也反映出不少購房者法律意識淡薄。
”李玉克法官認(rèn)為，很多人覺得，斷供以后，“大不了房子我不要了，銀行愛怎么著怎么著”。
其實不然。
不管是“供不起”還是“甩包袱”，結(jié)果都是損失慘重。
不僅房子沒了，首付、月供也付之東流。

如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話，還會在個人信用記錄中留下污點，對個人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生諸多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準(zhǔn)。
個人信用污點會保留5年時間。

購房者應(yīng)謹(jǐn)慎
作為借款人應(yīng)注重風(fēng)險衡量。
應(yīng)當(dāng)有長遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險意識，對自身還款能力要有正確評估，一旦買房并向銀行借款后，要記準(zhǔn)自己的房貸還款日，不在還款日后還款；關(guān)注自己實時的還款數(shù)額，避免出現(xiàn)還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額，定期查詢個人的還款記錄。

如果經(jīng)濟確實出現(xiàn)困難無法還款，可以通過與銀行協(xié)商的方式解決，比如，可以到銀行要求做貸款展期，要求銀行適當(dāng)合理地延長自己的還款期限，或者和銀行協(xié)商改變還款計劃，比如，要求先只還利息、暫緩本金等方式。
切忌撒手不管、一甩了之。

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