律師解答：合同無效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能選一部分進(jìn)行分析：

首先，違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)踐中，如果開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時，未取得預(yù)售許可證（或提供虛假預(yù)售許可證），且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點(diǎn)要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評判合同的效力。

其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。

再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進(jìn)行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會導(dǎo)致購房者后續(xù)的辦房產(chǎn)證不能，而土地不合法也會導(dǎo)致其“合同”無效。因此，購房者可退房。

又次，開發(fā)商的嚴(yán)重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

最后，購房者不能以房價(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂“金融危機(jī)”后最為集中的一個問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻碇v，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。

來源： 網(wǎng)絡(luò)

聲明

本平臺所推送內(nèi)容除署名外均來自于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)術(shù)探討和信息共享,如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。