文：吳取彬 隆安律師事務所合伙人、律師 近期，受奧秘克戎變異毒株引發(fā)的新冠疫情影響，上海的各行各業(yè)幾乎全部按下暫停鍵，這勢必影響商事合同的履行，尤其是房屋租賃合同的履行。2022年3月29日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市全力抗疫情助企業(yè)促進發(fā)展的若干政策措施》，提出對承租上海市、區(qū)屬國有企業(yè)房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，2022年最長可享受6個月租金減免。然而，對于承租非國有企業(yè)房屋的承租人來說，在免租以及合同履行等方面極易與出租人產(chǎn)生糾紛。本文針對經(jīng)營性房屋租賃合同各方當事人關(guān)心的幾個問題，作出針對性的解答，希望對大家有所幫助。 問題一、承租人可否申請租金減免？答：上海本輪疫情，無論是對于承租寫字樓、工業(yè)廠房、或者商業(yè)經(jīng)營用房來說，在上海按下暫停鍵后，除極少數(shù)承租人外，絕大多數(shù)承租人的收入必然減少、甚至沒有任何收入，例如從事零售、餐飲（除少數(shù)保供餐飲企業(yè)外）、影院等行業(yè)承租人，如果繼續(xù)按照原合同的約定支付房屋租金，很顯然顯失公平。由于疫情及疫情引發(fā)的防控措施已普遍被司法機關(guān)認定為不可抗力，根據(jù)民法典關(guān)于不可抗力的相關(guān)規(guī)定（《民法典》第180、590條），疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，根據(jù)疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。因此，因疫情或疫情防控措施而導致承租人不能經(jīng)營的期間，可依法向出租人申請租金減免。關(guān)于租金減免事宜，上海市高級人民法院在2022年4月10日發(fā)布《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（三）》就明確指出“積極引導當事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持”。因此，作為承租人可以向出租人申請減免一定期限內(nèi)的租金。問題二、承租人可否以不可抗力為由解除租賃合同？答：既然本輪疫情以及疫情防控措施已被司法機關(guān)定性為不可抗力，那么作為租賃合同的當事人是否可以以不可抗力為由解除租賃合同。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款第一項的規(guī)定，只有因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)的，當事人才可以依法行使合同解除權(quán)。一般而言，對于長期租賃合同來說，短期的疫情防控并不必然導致合同目的無法實現(xiàn)，疫情的影響只是短暫的，除非出租人同意，否則，作為承租人一般不能解除合同；對于短期租賃合同來說，尤其是會展、會議等特定用途的租賃合同來說，疫情防控必然會導致合同目的無法實現(xiàn)，作為承租人可依法解除租賃合同。因此，在判斷是否可以解除合同時一定要根據(jù)租賃合同的用途，租賃時間長短、封控措施的強弱等因素綜合分析，看疫情是否導致租賃合同目的無法實現(xiàn)。切勿簡單的認為，疫情及疫情引發(fā)的防控措施系不可抗力，就可以解除租賃合同，否則，在無權(quán)解除合同的情況下，單方面解除租賃合同，可能需要依約承擔違約責任。例如，上海市浦東新區(qū)人民法院在（2020）滬0115民初41728號民事判決書中就判決承租人不可抗力為由單方面要求解除合同構(gòu)成違約，浦東新區(qū)人民法院認為：“2020年春節(jié)期間，由于新冠疫情防控的需要，確實影響到餐飲行業(yè)的經(jīng)營，但并不必然導致租賃合同目的不能實現(xiàn)。被告以不可抗力提出解除合同、不承擔違約責任的抗辯，不符合法律規(guī)定，本院難以支持，被告提出提前解除合同，應當承擔相應的違約責任。” 問題三、承租人如何申請減免租金？答：根據(jù)前述解答，作為租賃合同的承租人在疫情發(fā)生后，影響租賃房屋使用的，可依法要求出租人適當減免租金，至于申請減免多少租金，應綜合考慮疫情的防控程度、疫情對行業(yè)的影響以及對租賃房屋使用的影響，綜合考慮。例如目前上海疫情引發(fā)的防控措施就分為封控區(qū)、防控區(qū)、防范區(qū)，每個區(qū)域的疫情嚴重程度均不一樣。因此，在與出租人協(xié)商解除租金時應在合理的限額范圍內(nèi)協(xié)商減免租金，例如上海國有企業(yè)給中小企業(yè)及個體工商戶最高減免6個月房租，作為承租人一般應在此限額范圍內(nèi)積極與出租人協(xié)商租金的減免，切忌減免租金過程中漫天要價，避免給出租人帶來反感。在協(xié)商一致后，雙方應就租金減免問題簽署相關(guān)的補充協(xié)議，以免將來發(fā)生爭議。 問題四、出租人不同意減免租金，該如何處理？答：遇到這種情況，作為承租人來說，可以選擇以下方式解決：1、擱置爭議，將申請減免的租金以外的到期租金，應依約支付給出租人，并備注支付租金的月份，以免在協(xié)商不成的情況下，拒付所有的到期租金，從而構(gòu)成違約。2、可嘗試委托律師參與協(xié)商。承租人委托律師參與協(xié)商，一是律師可以把控協(xié)商過程中的法律風險；二是足以讓出租人對承租人提出的租金減免要求的重視；三是律師可以從法律的角度充分闡述承租人為何可以要求減免部分租金。3、可主動向人民法院提起訴訟，要求減免部分租金。對于已預付疫情期間租金的承租人亦可主動依據(jù)公平原則提起訴訟，請求減免租金，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第6條第2款就明確指出“疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關(guān)租金減免的政策進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。” 問題五、承租人因疫情不能按照約定支付到期租金，是否構(gòu)成違約？答：本輪上海疫情及疫情引發(fā)的防控措施基本被定性為不可抗力，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應根據(jù)不可抗力的影響，免除或者部分免除責任。因此，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，承租人不能按照約定支付到期租金的，一般無需承擔違約責任。《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條也明確規(guī)定“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”但是，作為承租人需要注意的是：應綜合考慮疫情對所在地區(qū)、所處行業(yè)的影響，疫情或者疫情防控措施導致合同不能履行之間存在因果關(guān)系以及原因力大小進行相應的證據(jù)收集，否則一旦訴訟，應對此承擔相應的舉證責任，如果舉證不能，則可能需要承擔相應的違約責任。例如：審上海市第一中級人民法院在(2021)滬01民終1016號民事判決書中就明確指出承租人主張因疫情導致其資金周轉(zhuǎn)困難，無力支付租金的理由不充分，而判決承租人承擔相應的違約責任。 問題六、承租人若解除租賃合同，應如何通知出租人？答：根據(jù)《民法典》第五百六十五條規(guī)定，如果承租人需要以不可抗力或情勢變更為由解除合同，那么應該通知出租人，為保留相關(guān)通知的證據(jù)，建議通過書面形式通知出租人，通知方式包括但不限于郵件、微信、短信等，特殊情況下電話錄音亦可，但是，若租賃合同中明確約定了通知方式，那么，應按照租賃合同的約定通知出租人。另外，應根據(jù)《民法典》第五百九十條的規(guī)定，及時通知出租人，以避免損失的進一步擴大。

但是，這里需要特別注意的是：只有因疫情導致合同目的無法實現(xiàn)的情況下，作為承租人才享有解除權(quán)，否則在無權(quán)解除合同的情況下，要求解除合同，需要承擔相應的違約責任。

問題七、作為出租人，如果承租人拒不支付租金，可以解除合同嗎？如何處理才能達到利益最大化？答：關(guān)于這個問題需要分不同的情況處理：1、若承租人僅僅是要求合理的減免部分租金，在協(xié)商未果的情況下，擱置爭議，此時作為出租人要求解除租賃合同的，一般不能獲得支持。《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答三（2022年版）》就明確指出：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”2、若拒付的租金數(shù)額已超過上海市國有企業(yè)給予中小企業(yè)最長減免6個月租金的，一般可以認為承租人拒不支付租金明顯超出合理的限度，可認為承租人的拒不支付租金的行為構(gòu)成違約，可按照合同約定綜合判斷是否享有合同解除權(quán)。3、如果承租人明確表示不再履行合同，作為出租人可以根據(jù)《民法典》第五百六十三條第二款的規(guī)定，依法解除合同。

出租人如果追求利益最大化，則建議出租人與承租人積極進行協(xié)商，考慮是否可以通過減免租金或階段性降低租金的方式，讓承租人繼續(xù)經(jīng)營，共克時艱，畢竟在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，即便有權(quán)解除合同后，在解除合同后，房屋的空置期可能會更長，只有這樣，才能做到互利共贏！

問題八、本次疫情可能會導致哪些租賃合同糾紛？答：本次疫情會引發(fā)以下租賃合同糾紛：一是承租人基于情勢變更及公平原則起訴要求減免租金的糾紛。此類案件主要是由于租賃雙方無法就減免租金事宜達成一致意見，而引起訴訟。二是承租人基于不可抗力或情勢變更原則起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類案件的主要是因疫情防控需要，導致承租人租賃合同目的不能實現(xiàn)或者是疫情發(fā)生后，經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對于承租人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，在與出租人協(xié)商無果的情況下，而引發(fā)的訴訟。

三是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔違約責任的糾紛或出租人要求承租人繼續(xù)履行租賃合同并承擔違約責任的糾紛。此類案件的主要是由于疫情防控期間，承租人未按照合同約定按時足額支付租金，構(gòu)成違約，或承租人明確表示不再履行租賃合同而引發(fā)的糾紛。這類案件對訴求的選擇，要根據(jù)合同的具體情況，以及承租人的履約能力綜合確定訴求。

問題九、承租人應注意哪些法律問題？答：作為承租人應注意以下法律問題：1、注意收集證據(jù)收集證據(jù)的目的并不是因為一定要訴訟，而是必須預防訴訟的發(fā)生。因為，一旦發(fā)生訴訟，根據(jù)民事訴訟的“誰主張、誰舉證”的基本原則，無論承租人是援引不可抗力條款要求解除合同還是免責或部分免責，亦或是依據(jù)情勢變更原則要求減免租金或解除合同，都應當對其所主張的事實承擔舉證責任。因此，作為承租人應注意收集以下證據(jù)材料：（1）注意收集政府部門發(fā)布的防控文件作為出租人來說，應積極收集各級人民政府發(fā)布的疫情防控文件，同時還應注意收集復工申請文件，以及復工批準文件的相關(guān)證據(jù)，以證明政府實施的防控措施，導致該期間不能營業(yè)的相關(guān)證據(jù)。（2）注意收集租賃雙方溝通的證據(jù)如果雙方當事人在疫情防控期間存在協(xié)商溝通的，應保留相關(guān)往來函件、郵件、聊天記錄等證據(jù)文件，切忌將這些溝通的記錄刪除，尤其是微信的聊天記錄證據(jù)，目前在庭審中已大量使用。（3）注意收集防控措施后商業(yè)環(huán)境變化的相關(guān)證據(jù)作為承租人來說，如果政府的防控措施結(jié)束后，經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大變化，對企業(yè)的經(jīng)營仍然影響較大，比如餐飲業(yè)、旅游、娛樂業(yè)等，承租人應注意收集相關(guān)經(jīng)營環(huán)境變化的相關(guān)證據(jù)。（4）注意收集防控措施或防控措施結(jié)束后持續(xù)影響經(jīng)營的相關(guān)證據(jù)作為承租人來說，應注意收集相關(guān)損失的證據(jù)，以及損失與防控措施以及疫情的發(fā)生后客觀環(huán)境變化之間存在因果關(guān)系的證據(jù)。 2、積極履行通知義務，并提供相關(guān)證明文件作為承租人，無論以不可抗力導致合同目的不能實現(xiàn)為由解除租賃合同，還是準備申請變更合同，均應積極履行通知義務。若以不可抗力為由尋求免除租金支付義務或解除合同，則應根據(jù)《民法典》第五百六十五條規(guī)定及時履行通知義務，并提供相關(guān)證明文件，以減輕可能給出租人造成的損失，如果沒有履行通知義務，則不能達到解除合同或?qū)で竺庳煹哪康模幢愫髞砜梢越獬贤敲匆矐獙U大的損失承擔法律責任。

若承租人以情勢變更原則或公平原則要求變更合同或解除合同，則同樣應本著誠實信用原則及時通知出租人，并提供相關(guān)的證據(jù)，尤其是解除合同，不履行通知義務，即便是依法享有合同解除權(quán)，也達不到解除合同的目的。

3、積極溝通協(xié)商，簽署補充條款或補充協(xié)議作為承租人，無論是要繼續(xù)履行合同，還是解除合同，都應本著誠實信用原則與出租人溝通協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果，簽署補充協(xié)議或者補充條款，將協(xié)商的成果落實到書面文件，否則若沒有書面文件，或者不能證明租賃雙方達成新的合意，則所有的協(xié)商過程都可能白費。因此，要注意將協(xié)商的結(jié)果落實到書面文件。 問題十、作為出租人應注意哪些法律問題？答：對于出租人來說，在本次疫情事件中相對應承租人來說處于優(yōu)勢地位，一般不存在違約行為，但是要注意應對可能產(chǎn)生的訴訟，出租人應注意收集疫情對承租人沒有造成影響或影響較小的相關(guān)證據(jù)材料，以及疫情防控或客觀環(huán)境的變化對承租人的經(jīng)營業(yè)績變化不存在因果關(guān)系或因果關(guān)系較小的相關(guān)證據(jù)材料。當然，還是建議出租人與承租人積極協(xié)商解決因疫情引發(fā)的租賃合同履行障礙問題。