【編者按】剛剛，江蘇高院民六庭下發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》的通知，該指南針對限購限價(jià)情形下，裝修房買賣合同糾紛中爭議較大的單獨(dú)解除裝修合同、裝修質(zhì)價(jià)不一、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行了規(guī)范和指引。這個(gè)指南也是小編目前看到的國內(nèi)第一個(gè)專門針對精裝房的規(guī)范指導(dǎo)意見！小編個(gè)人學(xué)習(xí)體會(huì)是，該指南在爭議問題導(dǎo)向、裁判尺度統(tǒng)一和糾紛有效解決等方面深度解渴、意義重大。為此，小編第一時(shí)間給各位同仁送上全文，共同學(xué)習(xí)。

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江蘇省高級人民法院民事審判第六庭關(guān)于印發(fā)

《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》的通知

各市中級人民法院、各基層人民法院民事審判相關(guān)部門：

商品房買賣合同質(zhì)量糾紛案件愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護(hù)購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，省法院民六庭經(jīng)專題調(diào)查研究形成了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，現(xiàn)予印發(fā)，供全省法院參考。在此類案件審判中遇到新情況、新問題的，請及時(shí)報(bào)送省法院民六庭。

特此通知。

江蘇省高級人民法院民事審判第六庭

 2019年12月16日

江蘇高院商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南

隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，商品房買賣中買賣裝修房的比例日趨增多、買賣毛坯房的比例逐漸減少，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為平等維護(hù)購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時(shí)審理商品房裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省審判實(shí)踐，制定本指南。

一、商品裝修房買賣合同的特征

1．商品裝修房買賣合同的概念。本指南所稱的商品裝修房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將交付之前經(jīng)裝飾裝修已具備基本居住使用功能的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

相對于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的“精裝修房”、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》所稱的“全裝修房”，在房屋交付時(shí)已具備基本居住使用功能。商品裝修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，必要功能空間如衛(wèi)生間、廚房的基本設(shè)備全部安裝完成。

2．商品裝修房買賣合同的形式。商品裝修房買賣合同裝修部分的表現(xiàn)形式主要有：（1）出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中的裝修條款；（2）出賣人與買受人另行簽訂的裝修合同；（3）經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)雙方或者出賣人、買受人與第三方裝修企業(yè)三方簽訂的裝修合同等。

3．商品裝修房買賣合同的界定。房屋裝修合同是否在法律性質(zhì)上獨(dú)立于商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房買賣合同、房屋裝修合同的訂立、約定和履行情況綜合判斷。在毛坯房屋實(shí)際交付前裝修房屋，交付標(biāo)的物為裝修房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；在毛坯房屋實(shí)際交付后裝修房屋，交付標(biāo)的物為毛坯房的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

二、裝修質(zhì)量約定要求的認(rèn)定

4．裝修質(zhì)量要求認(rèn)定的一般規(guī)則。交付裝修房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)技術(shù)規(guī)范，以及當(dāng)事人的約定。

裝修質(zhì)量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照《中華人民共和國合同法》第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定予以認(rèn)定。

法律、法規(guī)有相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用強(qiáng)制性規(guī)定。房屋所在地房地產(chǎn)有關(guān)職能部門關(guān)于商品房裝修質(zhì)量約定和履行要求的管理性規(guī)范，依照有利于合同目的實(shí)現(xiàn)以及合同全面適當(dāng)履行原則在裁判說理時(shí)參照適用。

5．裝修質(zhì)量約定要求認(rèn)定的考量因素。對當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定，一般應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書、補(bǔ)充協(xié)議等書面合同的內(nèi)容予以確定。不能確定的，結(jié)合商品房銷售資料如廣告宣傳情況、樣板房設(shè)置情況等以及房屋裝修施工資料如裝修材料清單、裝修材料價(jià)格等載明的內(nèi)容綜合認(rèn)定。樣板房裝修實(shí)際用材不能確定的，樣板房裝修施工資料如裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等，可以作為認(rèn)定裝修質(zhì)量約定要求的依據(jù)。

6．廣告宣傳的適用與排除。出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價(jià)格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

商品房裝修房銷售時(shí)，出賣人設(shè)置樣板房的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進(jìn)行提示或者說明的除外。

7．備案裝修資料的適用。房地產(chǎn)有關(guān)職能部門對備案資料是否符合法定條件進(jìn)行審核，備案資料的真實(shí)性由出賣人負(fù)責(zé)。裝修質(zhì)量要求有明確約定，或者能夠通過商品房銷售資料、房屋裝修施工資料等綜合認(rèn)定的，買受人主張以備案裝修資料作為確定裝修質(zhì)量要求的直接依據(jù)的，不予支持。裝修質(zhì)量要求約定不明，因出賣人未盡相應(yīng)證明責(zé)任而不能綜合認(rèn)定的，備案裝修資料可以視為裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

8．裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量要求。當(dāng)事人對裝修質(zhì)量要求相關(guān)的裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料以及材料價(jià)格、部品型號、生產(chǎn)廠家、用材數(shù)量等約定具體確定，買受人主張以約定裝修價(jià)格、宣傳裝修價(jià)格或者備案裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

當(dāng)事人沒有對裝修質(zhì)量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。買賣合同約定裝修價(jià)格的，以約定裝修價(jià)格為依據(jù)；買賣合同沒有約定裝修價(jià)格的，以廣告宣傳裝修價(jià)格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價(jià)格的以備案裝修價(jià)格為依據(jù)。

當(dāng)事人約定的裝修質(zhì)量要求的相關(guān)內(nèi)容至訴訟時(shí)仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價(jià)格，或者交付房屋實(shí)際裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

三、裝修質(zhì)量不符合約定的證明

9．證明責(zé)任的負(fù)擔(dān)與轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。買受人主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的，適用舉證責(zé)任一般規(guī)則，承擔(dān)相應(yīng)舉證證明責(zé)任。買受人應(yīng)就其權(quán)利行使的期限、裝修質(zhì)量的約定以及存在的質(zhì)量問題等基本事實(shí)提供證據(jù)加以證明。買受人已初步證明裝修質(zhì)量問題存在的，出賣人應(yīng)對裝修質(zhì)量符合約定或合格的事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

10．拒不提供持有證據(jù)的后果。當(dāng)事人對其持有的證據(jù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。出賣人作為商品裝修房的提供者，應(yīng)當(dāng)持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設(shè)備采購合同等證據(jù)。以樣板房為裝修質(zhì)量交付要求的，出賣人還負(fù)有封存樣板房以及說明樣板房質(zhì)量的義務(wù)。訴訟中出賣人無正當(dāng)理由未按照人民法院要求提供相關(guān)證據(jù)的，人民法院可以依據(jù)出賣人申報(bào)的商品房備案資料等查明相關(guān)事實(shí)，買受人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于出賣人的，可以推定該主張成立。

11．專業(yè)性意見與司法鑒定。當(dāng)事人自行委托有關(guān)機(jī)構(gòu)通過鑒定方式出具專業(yè)性意見的，意見出具人應(yīng)當(dāng)出庭作證。當(dāng)事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請司法鑒定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。

當(dāng)事人申請司法鑒定的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內(nèi)提出。當(dāng)事人逾期提出鑒定申請或者經(jīng)釋明未申請鑒定后又提出鑒定申請的，確有必要，可予準(zhǔn)許，但應(yīng)依法予以訓(xùn)誡、罰款。

準(zhǔn)許司法鑒定申請的，根據(jù)訟爭裝修質(zhì)量問題爭議的類別確定鑒定范圍和鑒定方法，涉及減少價(jià)款的應(yīng)由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋裝修價(jià)格評估。

四、裝修質(zhì)量不符合約定的責(zé)任

12．責(zé)任承擔(dān)約定優(yōu)先與選擇。裝修質(zhì)量不符合約定構(gòu)成違約的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，對于裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。買受人主張出賣人承擔(dān)合同約定之外的違約責(zé)任的，不予支持。

當(dāng)事人沒有約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任或者約定不明，依據(jù)相關(guān)規(guī)定仍不能確定的，買受人根據(jù)裝修質(zhì)量問題的性質(zhì)以及所受損失的大小選擇對方承擔(dān)的違約責(zé)任的方式應(yīng)具有合理性。買受人選擇明顯不合理的，人民法院應(yīng)當(dāng)釋明，買受人經(jīng)釋明拒不調(diào)整的，駁回其相應(yīng)訴訟請求。

買受人主張出賣人承擔(dān)多種違約責(zé)任，不超出其因違約所受損失的，應(yīng)予支持。

13．質(zhì)量異議怠于通知的后果。裝修質(zhì)量不符合約定或者法定的具體情形，買受人應(yīng)當(dāng)在法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的期間內(nèi)及時(shí)通知出賣人。買受人在前述期間內(nèi)對質(zhì)量瑕疵異議怠于通知出賣人的，視為裝修質(zhì)量符合約定。

當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在約定期間內(nèi)通知出賣人；沒有約定或者約定的期間過短的，買受人應(yīng)當(dāng)在房屋實(shí)際交付之日起二年內(nèi)通知出賣人。

當(dāng)事人約定的質(zhì)量異議期間短于法定期間的，以法定期間為準(zhǔn)。

出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道裝修質(zhì)量不符合約定的，買受人不受前三款通知時(shí)間的限制。

14．裝修質(zhì)量問題與合同解除。因裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者存在如裝修環(huán)保質(zhì)量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但買受人依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的相關(guān)規(guī)定主張懲罰性賠償?shù)?，不予支持?/p>

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同，約定交付標(biāo)的物為裝修房，因嚴(yán)重裝修質(zhì)量問題，買受人請求單獨(dú)撤銷或者解除裝修合同的，不予支持，請求一并撤銷或者解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

15．裝修質(zhì)量瑕疵與修復(fù)責(zé)任。裝修質(zhì)量存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等方面瑕疵，但對買受人正常居住使用沒有實(shí)質(zhì)性影響的，除當(dāng)事人對房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領(lǐng)房屋要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者裝修質(zhì)量問題符合不得交付使用法定情形的，買受人拒絕受領(lǐng)房屋，要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

裝修質(zhì)量保修期間內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

16．減價(jià)責(zé)任與裝修差價(jià)損失。對裝修質(zhì)量不符合約定要求、不符合法定要求或者因欺詐、重大誤解等原因?qū)е卵b修實(shí)際價(jià)值明顯低于約定裝修價(jià)格的違約責(zé)任，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明，買受人請求出賣人承擔(dān)減少房屋裝修部分價(jià)款的違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；當(dāng)事人有明確約定，買受人在約定責(zé)任方式之外要求出賣人承擔(dān)減少裝修價(jià)款違約責(zé)任的，不予支持，但出賣人同意的除外。

買受人可以選擇接受裝修質(zhì)量不符合約定的范圍，對不接受的部分要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持，但計(jì)算裝修差價(jià)損失時(shí)修復(fù)部分的貶損價(jià)值不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。

減少裝修價(jià)款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數(shù)額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)為評估時(shí)點(diǎn)，以房屋所在地房屋裝修市場價(jià)格為基準(zhǔn)，對實(shí)際裝修價(jià)格和約定裝修價(jià)格進(jìn)行評估，實(shí)際裝修估價(jià)與約定裝修估價(jià)比例的差額與裝修部分銷售價(jià)格的乘積，即為減少裝修價(jià)款的數(shù)額，計(jì)算公式為（1－實(shí)際裝修估價(jià)/約定裝修估價(jià)）×裝修價(jià)格。

房屋裝修中存在欺詐情形，或者約定裝修價(jià)格組成不能確定無法評估的，減少裝修價(jià)款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價(jià)格與實(shí)際裝修評估價(jià)格的差額按照公平原則予以酌定。

來源：網(wǎng)絡(luò)