一、房地產抵押范疇

房地產抵押通常指的是國有土地使用權抵押、房地產抵押和在建工程抵押三種。抵押房地產是對銀行債權的一種擔保形式，當債務人不履行義務時，銀行作為債權人，有權依法以抵押房地產處置價款優先受償。

　　二、主要風險點

　　1.權屬風險

　　即抵押人對抵押物是否具有合法、合規、完整、獨立的產權。主要包括：是否是依法不能抵押的房地產，不合法的房地產，權屬有爭議、產權有糾紛的房地產;是否是共有房地產;同一房地產是否設定多個抵押權，房地是否分別抵押、重復抵押;④抵押期限內，抵押土地是否超過規定的使用年限;⑤在規定的期限內，是否由于土地開發進度不足或未按規定用途使用土地，面臨行政處罰和國家收回土地的風險;

　　2.市場風險

　　即因為市場環境發生變化產生的風險。主要包括：宏觀經濟下行，房地產市場波動影響抵押房地產的價格;城市規劃發生變化，社會經濟環境不規范，中介機構不按規范，職能管理部門管理上的漏洞造成房地產評估價格虛高;

　　3.變現風險

　　即將房地產出售，變為現金資產。主要包括：抵押物變現能力弱，如特定類型的房地產，大宗房地產，分割抵押的房地產;經濟波動和市場預期導致變現出現困難;變現時間的急迫性影響了變現價格;④房地產的功能性貶值導致的變現風險;⑤房地產用途改變導致的變現風險。

　　4.突發事件風險

　　如發生地震、水災等造成抵押房地產的損毀、滅失，從而導致抵押權滅失。

　　5.地方法規的風險

　　各地對房地產抵押的規定不完全一致，銀行在審查審批時容易忽略地方的一些特別規定，如：深圳的相關法規規定，在建工程不得用于抵押;土地使用權證和房產證有兩證合一、兩證分離的不同情況，對兩證分離的授信，審查時可能會只審查了其中一證;對集體土地使用權設定抵押的要求和程序僅在地區，如河北、成都等地有了較為明確的規定等。

　　三、審查要點

　　1.禁止抵押的房地產

　　土地所有權、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權除外、國家機關、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等所占用的房地產、根據城市規劃政府決定收回的土地使用權、共有房地產，未經其他共有人書面同意的、權屬不明、權屬有爭議的，或未依法登記取得權屬證書的房地產、司法機關依法裁定、決定查封、扣押、監管或者以其他形式限制權利的房地產、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的房地產、違章建筑及已依法公告列入拆遷范圍的房地產、空置三年(含)以上的商品房、已存在預告登記的不動產。

　　2.抵押的可靠性

　　抵押房地產的價值與變現能力。審查抵押物是否經過銀行認可的評估事務所預評(首次授信客戶)或評估，評估方法選取是否合理、適當。評估價值與審查人員的判斷有明顯出入的，視情況考慮重新指定評估機構或降低抵押率。房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析，抵押價值可參考評估報告所提出的變現價值。以貸款實施的在建工程抵押的，抵押物為該建設工程的土地使用權、建設過程中逐漸形成的財產及最終形成的財產。審查時，應動態分析判斷抵押物的價值。

　　3.對于存在租賃關系的抵押房地產

　　原則上應要求抵押人(出租人)提供已將本次抵押告知承租人的書面文件，同時，銀行應與抵押人(出租人)、承租人簽訂協議或要求承租人出具相關書面聲明，確保銀行需行使抵押權時不受租賃行為的影響。

　　4.其它問題

　　①堅持房地一并抵押的原則，不接受有地上建筑和定著物的單獨以國有土地使用權的抵押以及不包括土地使用權的房產的抵押;

　　②以在建工程抵押的融資，授信續做時要關注對在建工程的持續投入形成的資產是否納入了抵押資產;在建工程取得產權證后，是否以竣工房地產重新辦理了抵押登記;

　　③一般應要求抵押人進行財產保險，保險金額一般應與抵押物價值相同，如抵押物價值高于授信敞口金額，則保險金額可不低于授信敞口金額。

　?、苋绫仨氁约w建設用地使用權單獨設定抵押時，首先要考慮地方法規的相關規定，地方法規必須明確允許集體建設用地使用權設定抵押;其次，必須辦理完備的手續，如必須得到集體土地所有權人同意設定抵押的有效文件、抵押登記手續等;第三，必須明確一旦抵押被認定無效后的補救措施及相關責任。

　?、萦捎诩w建設用地的用途受到嚴格限制，即使抵押合法有效，在抵押權實現過程中也不得改變集體土地的用途和性質，因此抵押權的實現受到較大限制，審查審批時必須事先做好貸后管理及資產保全的相關應對措施;

　　來源：信貸風險管理

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