法律上，最高法院對商品房買賣合同糾紛有司法解釋。如果遇到延期交房的問題，先看購房合同中的約定條款。有的合同會約定開發(fā)商拖延多少天，買方可以解除合同。
買方可以決定是否行使這一撤銷權。
如果合同中沒有退房的相關約定，在滿足一定條件的情況下，買受人也可以解除合同。
如果開發(fā)商延遲交房，買受人可以催促開發(fā)商要求對方快點交房。如果3個月后開發(fā)商無理由拖延，買受人可以要求開發(fā)商解除合同并賠償損失。

在購房合同中，有些開發(fā)商會盡可能減少延遲交房的損失。比如約定違約金每天為總房款的0.0000%。這種情況下，可能延遲一兩年交房的購房者得到的補償，遠遠不夠延遲交房造成的損失。這種情況下，購房者可以起訴到法院，要求法院根據(jù)實際情況調整違約金。

還要提醒延遲交房的業(yè)主，他們得到的實際賠償遠低于延遲帶來的損失，但還是會有部分業(yè)主要求退房。
說到退房，購房者必須注意幾個問題。

首先要根據(jù)退房的原因。合同有約定的，應當按照合同約定的條款進行退房；沒有約定的，按照法律可以主張無效的內容進行退房。
在這個過程中，要注意收集證據(jù)，這樣才能順利退房。【/br/】如果開發(fā)商同意解除購房合同，無論是協(xié)議解除還是法院判決解除購房合同，在鼓吹首付的同時，別忘了銀行貸款。購房者需要注意的是，開發(fā)商最好直接給購房者還款，而不是直接把貸款還給銀行。【/br/】然后業(yè)主要和銀行解除借款合同，再到房產(chǎn)交易管理部門辦理注銷手續(xù)，完成退房手續(xù)。【/br/】如果允許開發(fā)商直接向銀行貸款，買受人仍將是還款義務人，不能因未得到銀行確認而免除還款義務，如果開發(fā)商未按約定償還貸款本息。

萬一延期交房，開發(fā)商就會以各種理由推脫責任，拒絕配合交房。因此，您在要求交房時，最好先搞清楚是什么原因導致房屋延期交房:
(1)正常延期交房的處理:正常延期交房主要是指因施工、政府相關手續(xù)、市政設施等原因造成的房屋逾期交房。
這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，要求開發(fā)商按照合同約定承擔延期交房的違約責任。在此提醒業(yè)主，如果合同約定的違約金不能彌補您的經(jīng)濟損失(以房屋正常的市場租金為參考)，您可以要求開發(fā)商賠償您的經(jīng)濟損失。

(二)非正常延遲交房的處理:非正常延遲交房主要是指開發(fā)商的經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)不合法無法辦理等。如果不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即注銷房屋。如果開發(fā)商的債務已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，最大限度地保護業(yè)主的利益。

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法的，可以參照下列標準確定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額:逾期付款的， 按照未支付的購房款總額計算，并參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構收取逾期貸款利息的標準。
房屋逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產(chǎn)評估機構評估的逾期期間同地段同類房屋租金標準確定。
"
二。如果開發(fā)商無正當理由延遲交房，買受人的選擇有:
(1)行使合同解除權
根據(jù)我國合同法規(guī)定，當事人一方遲延履行主債務，經(jīng)催告后在合理期限內不履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛的解釋》中對“合理期限”的定義是，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內不履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
解釋還規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，行使撤銷權的合理期間為對方催告后三個月。
對方未催告的，撤銷權自撤銷權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。

以上法律規(guī)定有三層含義:
1。如果買方想終止合同，他應該先發(fā)出通知。2 .
。如果開發(fā)商在通知三個月后仍未交付房屋，買方有權終止合同。
也就是說，購房者解除合同的條件是，第一開發(fā)商延遲交房；二是被催促后；第三次通知后三個月，房子還沒有交付。
[br/]3。買方解除合同權的有效期為需求日期后三個月，一年后終止，即解除權的有效期為一年。
您可以在今年內隨時通知開發(fā)商終止合同。如果超過一年期限，你將永久失去解除權(當然除非你是因為嚴重質量問題等其他原因解除合同)。【/br/】而且，如果開發(fā)商在買受人取得撤銷權后催促買受人行使撤銷權，則撤銷權的有效期將縮短至三個月。

(二)買受人要求支付違約金或賠償損失
根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，出賣人逾期交房的，應當支付違約金或賠償損失，數(shù)額較高的可以向開發(fā)商要求賠償。
當事人可以約定一方違約時，根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。

合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法的，可以按照相關主管部門公布的或者有資質的房地產(chǎn)評估機構評估的該房屋延期交付期間同地段同類房屋的租金標準確定。

根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，出賣人逾期交房的，出賣人要承擔的賠償責任包括支付違約金或者賠償損失。違約金的計算方法一般有以下幾種:
(1)延期交房違約金的計算
1。起始時間:一般按購房合同約定的入住日期
2。截止時間:根據(jù)住建部《商品房銷售管理辦法》第三十條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將符合交付條件的商品房按期交付給買受人”，。有電梯和燃氣管道的，還有電梯許可證和燃氣管道工程驗收合格證。在這種情況下，以賣方發(fā)出的占用通知的時間為準。

(二)延期交房違約金的計算
實踐中一般是按照雙方約定的金額計算。比如約定每日0.5 ‰的違約金，法院的判決有以下幾種可能:
1。認為違約金的標準是雙方自愿約定的，根據(jù)契約自由(意思自治)
2。經(jīng)申請和審核，認為違約金偏高，故降低調整為每日萬分之三。
[br/]3。經(jīng)申請審核，認為違約金偏高，故調減為按購房款計算的同期貸款利息。

以銀行按揭貸款方式購房時，購房者想退房，需要辦理與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同和因買賣合同而存在的銀行保證貸款合同。
由于購房人所借房款已經(jīng)全部一次性轉入開發(fā)商賬戶，開發(fā)商逾期交房屬于嚴重違約行為。
購房人有權解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償銀行利息、證照費等實際損失。【/br/】具體操作如下:首先，買受人通過掛號信、傳真或電話等方式向開發(fā)商發(fā)出退房通知，要求開發(fā)商在收到退房通知后的一定期限內給予明確答復。【/br/】接下來可以選擇適用三種方式:一是解除購房合同，開發(fā)商將全部購房款、利息及其他證照費用返還給業(yè)主，然后業(yè)主在銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息(部分本息此前已按月返還)提前返還給銀行；二、業(yè)主先去銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，提前將剩余貸款本息歸還銀行。然后，業(yè)主與開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商返還業(yè)主全部購房款、利息及其他證照費；第三，業(yè)主與開發(fā)商達成退房協(xié)議，開發(fā)商將首付款、已償還的房貸、利息等費用返還給業(yè)主。業(yè)主欠銀行的剩余貸款本息也將委托開發(fā)商直接歸還銀行，擔保貸款合同終止。
由于貸款已經(jīng)一次性支付到開發(fā)商賬戶，實踐中往往采用第三種方式，由開發(fā)商將剩余貸款金額及利息支付給貸款人。
另外，購房者辦理按揭貸款時，銀行一般會要求購房者為自己的房屋投保。保險的受益人是貸款銀行，需要在貸款合同終止后辦理退保手續(xù)。【/br/】如果開發(fā)商不同意解除購房合同且無法達成解除協(xié)議，業(yè)主可以直接向法院提起訴訟，請求法院在決定解除購房合同的同時解決按揭貸款問題。

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