導(dǎo)言

由于在農(nóng)村建房或建廠普遍存在手續(xù)或多或少存在一些瑕疵的情況，很多被拆遷人在得知即將面臨拆遷時都喜憂參半。喜的是拆遷可以獲得可觀的拆遷款，憂的是害怕自己的建筑被認(rèn)定為違法建筑。

拆遷方為了降低拆遷成本，只要手續(xù)有瑕疵都會將被拆遷人的房屋認(rèn)定為違法建筑。但是實際上，在很多情況下他們的說法都是在沒有履行拆遷程序下就作出的判斷，純粹是唬人的，沒有法律依據(jù)的。下面就來介紹一下，違法建筑的認(rèn)定程序和實踐中常見的違法建筑有哪些情形？

01

拆違程序

1、調(diào)查認(rèn)定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的規(guī)定，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

依據(jù)這條規(guī)定，市、縣級人民政府在一個征收項目依法啟動前就應(yīng)當(dāng)對違法建筑進行常態(tài)化的調(diào)查、認(rèn)定和處理。第一款所透露出的訊息實質(zhì)上是，拆違和拆遷是兩件并不直接相關(guān)的事情。拆違是地方政府的自然資源和規(guī)劃、城管及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處的一項日常工作，而非在拆遷項目來臨時“臨時抱佛腳”的促拆行為。然而在實踐中，被征收人所有的房屋被認(rèn)定為違法建筑并被責(zé)令限期拆除，往往是在房屋征收項目已經(jīng)啟動之后。從認(rèn)定時點上，我們可以看出這很可能是征收方慣用的“以拆違代拆遷”模式。

2、依法行政強制措施或行政處罰

依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定，屬于實體性違法建筑，作出《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》。

3、催告履行

《行政強制法》第三十五條規(guī)定，行政機關(guān)作出強制執(zhí)行決定前，應(yīng)當(dāng)事先催告當(dāng)事人履行義務(wù)。催告應(yīng)當(dāng)以書面形式作出，并載明下列事項：（一）履行義務(wù)的期限；（二）履行義務(wù)的方式；（三）涉及金錢給付的，應(yīng)當(dāng)有明確的金額和給付方式；（四）當(dāng)事人依法享有的陳述權(quán)和申辯權(quán)。書面的催告是作出強制執(zhí)行決定的必備前置程序，這是在保障當(dāng)事人陳述申辯的權(quán)利。

4、強制拆除

（1）針對違法用地的違法建筑，根據(jù)《土地管理法》第八十三條的規(guī)定，建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)即縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。

（2）針對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的違法建筑，根據(jù)《行政強制法》第44條的規(guī)定，對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關(guān)可以依法強制拆除。

02

實踐中違法建筑的常見情形

違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施都屬于違法建筑，在實踐中多以以下兩種情況較為常見。

1、搶建、擴建的建筑

在實踐中為了多得補償款，很多人在得知本地即將面臨拆遷時開始進行偷建、搶建、擴建等行為，自以為可以瞞天過海，殊不知這樣做很可能是得不償失。 

根據(jù)《國有土地上房屋征收補償條例》第16條規(guī)定：第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

根據(jù)《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）第九條規(guī)定，即“在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種和搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償”。 

因此，國家對待這種行為是嚴(yán)厲打擊的，一般在征地拆遷時，會通知相關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。因此，在征收范圍確定后搶建、擴建的建筑物是沒有辦法獲得合法手續(xù)的，在面臨拆遷時是無法獲得補償?shù)摹?/p>

2、耕地上建設(shè)住宅或廠房的

在農(nóng)村，當(dāng)有土地閑置時，為了充分利用資源，有的在閑置的土地上建起了房屋進行出租；有的將土地租給他人建了廠房；還有不少城里人打著去農(nóng)村建別墅、莊園的主意去農(nóng)村買土地等等。這些行為在以前政策不是很嚴(yán)的情況下，倒也是沒什么人管，但是一旦面臨拆遷或嚴(yán)打拆違的情況下，所有問題都出來了。

那么，占用耕地進行住宅或廠房建設(shè)都是違法建筑嗎？那倒是不一定，根據(jù)法律規(guī)定，耕地上建房、建廠屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為宅基地、建設(shè)用地的一種方式。只有辦理了相關(guān)轉(zhuǎn)化手續(xù)后，這樣的行為才是合法的，否則無論是城里人買你家的耕地進行房屋建設(shè)還是你在自家耕地上建房、建廠，都是違法的。

來源：京云律師事務(wù)所