租賃房子涉及裝修，房東口頭承諾能租五年，但合同只一年一簽，怎么能保障或者有什么文字的約束能夠寫進合同里，保障五年內承租人繼續租房的權益？若改造房屋后，合同到期時，怎么防止房東惡意提高租金繼續續租？裝修費用為承租人自行投入，若租房日起到期時，房東未按口頭承諾的五年約定繼續租給承租人、或因房租漲幅程度過分導致承租人不想續租、或因房子基礎情況（如樓棟本身下水問題導致多次突發性停水多日、水壓長期不穩定等）造成承租人不繼續續租，怎么能約定房東返還扣除自然損耗后剩余的裝修費用？
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